深度研究丨香港REITs開始“搶”北京核心寫字樓了

占位6月13日，香港REITs市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)投資信托基金招商局商業(yè)房托（下稱招商房托）發(fā)布公告稱向招商蛇口收購(gòu)SA Venice Ⅰ 51%的股權(quán)，該公司間接持有北京招商局航華科貿(mào)中心若干物業(yè)的91%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)約人民幣13.4億元。

占位收購(gòu)后，招商房托的總資產(chǎn)將超過(guò)人民幣100億元，持有物業(yè)數(shù)量增加至六處。

占位這是自2019年12月招商房托香港成功上市以來(lái)，母公司招商蛇口首次向REIT注入資產(chǎn)，也是招商房托首次走出大灣區(qū)，引入大灣區(qū)外資產(chǎn)。

占位此次交易對(duì)價(jià)13.41億元，協(xié)定物業(yè)價(jià)值較于2022年3月31日評(píng)估價(jià)值折讓約1.1%。

占位目標(biāo)物業(yè)招商局航華科貿(mào)中心位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路，屬首都的核心區(qū)域，包括位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路108號(hào)、108A號(hào)、108B號(hào)、110號(hào)、112號(hào)、116號(hào)、118號(hào)、118A號(hào)及118B號(hào)的名為招商局航華科貿(mào)中心發(fā)展項(xiàng)目的單位。

占位目標(biāo)物業(yè)樓面面積4.84萬(wàn)㎡，可租賃面積4.08萬(wàn)㎡。按公告披露數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目今年3月31日出租率66.4%，平均月租金326.84元/㎡，按此基準(zhǔn)計(jì)算，每年租金收入約為1.06億元，按招商房托收購(gòu)后持有46.41%權(quán)益計(jì)算，交易完成后項(xiàng)目每年將為招商房托新增近5000萬(wàn)租金收入。

占位招商房托19年12月上市后恰逢疫情，市場(chǎng)壓力下2021年REIT收入、物業(yè)收入凈額實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，2021年全年?duì)I業(yè)收入人民幣4.328億元，同比增長(zhǎng)16.9%，物業(yè)收入凈額人民幣3.2億元，同比增長(zhǎng)16.9%。

占位從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，招商房托年內(nèi)行情略有起伏，最新收盤價(jià)（6月18日）2.5港元，距19年IPO時(shí)的發(fā)行定價(jià)3.42港元仍有較大差距。按當(dāng)前市值與其持有的資產(chǎn)價(jià)值相比，招商房托仍有30%的折價(jià)。而當(dāng)前香港REITs市場(chǎng)表現(xiàn)較好的REIT如亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展房托，與疫情前相比行情已基本修復(fù)，當(dāng)前僅折價(jià)不到10%。

占位此次母公司招商蛇口北京核心區(qū)資產(chǎn)的注入不僅可豐富REIT資產(chǎn)組合配置，更可帶動(dòng)REIT行情的進(jìn)一步修復(fù)。

占位5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，提出要統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，積極探索通過(guò)資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)化方式盤活存量資產(chǎn)。

向市場(chǎng)發(fā)行CMBS、類REITs等證券化產(chǎn)品融資不僅成為企業(yè)融資渠道的重要組成部分還為企業(yè)成功打通了“投、融、管、退”的最后一公里。

占位2016-2022年（截至5月底）不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資超百億規(guī)模的城市共有10個(gè)，其中，北京、上海資產(chǎn)融資規(guī)模接近1500億元，底層資產(chǎn)以辦公為主。北上辦公租賃市場(chǎng)堅(jiān)實(shí)的價(jià)格和出租率成為證券化產(chǎn)品發(fā)行有力的支撐。

占位雖然此次招商房托是從母公司承接資產(chǎn)，但從近期大宗交易市場(chǎng)來(lái)看，一線城市資產(chǎn)依然占據(jù)主力。

占位2022年前5個(gè)月，內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額846億元，一線城市成交總額約473億元占比55.9%位居首位，今年以來(lái)一直保持在50%以上。上海為內(nèi)地大宗成交最為活躍的城市，今年至今大宗物業(yè)成交總額高達(dá)332億，占比近四成。

占位值得關(guān)注的是，今年成交的大宗物業(yè)中不乏多個(gè)明星資產(chǎn)，如上海外灘金融中心、綠地創(chuàng)驛大廈、西岸國(guó)際人工智能中心等。

從經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性看，位于一線城市特別是北京上海的優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)即使在市場(chǎng)下行期仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，從投資的回報(bào)看，北上辦公物業(yè)的保值增值性較高領(lǐng)先于內(nèi)地整體市場(chǎng)。

占位2019年以來(lái)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化進(jìn)入快車道，連年發(fā)行規(guī)模超千億，2021年企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化融資規(guī)模更是達(dá)到1600億元。2020年以來(lái)，以一線城市不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)發(fā)行的證券化產(chǎn)品（含CMBS、類REITs等）占比持續(xù)走高，2022年（1-5月）已攀升至62%。

1.一線辦公資產(chǎn)投資市場(chǎng)最活躍

近年來(lái)辦公/研發(fā)辦公一直為大宗交易市場(chǎng)成交金額占比最高的業(yè)態(tài)，2020年以來(lái)占比總成交額區(qū)間的4-5成區(qū)間，而內(nèi)地辦公大宗成交最為活躍的市場(chǎng)聚焦于一線城市，2021年其占比高達(dá)7成以上。

2、一線辦公投資仍在上行期

占位從一線城市辦公成交的縱向?qū)Ρ瓤?，其辦公成交規(guī)模仍處于上行趨勢(shì)中，2021全年成交額達(dá)1055.6億元同比2020上升24.1%，2022年以來(lái)北上深受疫情影響程度不一，但前5月辦公大宗成交額仍同比小幅上升3.9%。

3、一線城市辦公物業(yè)保值增值潛力更足

占位一線城市的辦公資產(chǎn)受資本市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注度高一方面因?yàn)槠渚邆浔Ｖ翟鲋敌韵噍^眾多資產(chǎn)而言更高，在整體大環(huán)境的下行期，其資產(chǎn)較低的溢價(jià)疊加一線城市辦公市場(chǎng)韌性強(qiáng)可率先反彈的預(yù)期，不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍持續(xù)受到資本關(guān)注，如復(fù)星國(guó)際在房企加速兜售資產(chǎn)的時(shí)期于3月仍以63.4億元回購(gòu)其標(biāo)桿項(xiàng)目上海外灘金融中心BFC的50%股權(quán)。

占位市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2022年一季度一線城市甲級(jí)辦公的平均租金遠(yuǎn)高于重點(diǎn)二線城市，且一線城市的空置率近年來(lái)較為穩(wěn)定在10%-20%區(qū)間，而二線城市的空置率則較高在20%-30%甚至以上。疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)下行期，一線城市韌性更強(qiáng)，2021全年北上深凈吸納量均破百萬(wàn)方創(chuàng)單年歷史新高。

4、一線辦公資產(chǎn)流動(dòng)性更佳

占位另一方面，較高的流通性也是一線辦公資產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從交易金額來(lái)看，22年前5月一線城市辦公資產(chǎn)的交易金額達(dá)到300.1億元，而同期重點(diǎn)二線城市的成交總額僅為25.8億元。從成交宗數(shù)來(lái)看，一線成交宗數(shù)達(dá)21宗，二線僅有6宗。

占位其中位于上海浦東即將竣工的綠地創(chuàng)驛大廈21年12月作價(jià)30億元以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓給公司股東上海地產(chǎn)和上海城投，僅時(shí)隔3月后，浙商銀行便以30.3億元收購(gòu)該標(biāo)的作為上海機(jī)構(gòu)的辦公物業(yè)，此類收購(gòu)也代表了一批目前現(xiàn)金流充足、發(fā)展勢(shì)頭良好的企業(yè)，圍繞一線城市拿地自建亦或購(gòu)置樓宇仍為企業(yè)戰(zhàn)略的重點(diǎn)方向。

占位政策的持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的入市，使得商辦資產(chǎn)投資進(jìn)入“抄底期”。在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)交易規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。

同時(shí)，貨幣的持續(xù)寬松，使得一線城市的資本化率水平也有望持續(xù)走低，從而帶動(dòng)物業(yè)未來(lái)估值的進(jìn)一步走高。

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